금리인하기, 집값이 오른다고? 지금 집을 사야할까?

미국이 0.5%인하라는 빅컷을 단행하면서 형성된 글로벌 금리인하 기조에

우리나라도 곧 금리를 인하할 것이라는 기대감으로

벌써부터 주택 시장들이 들썩이는 것을 느끼고 있습니다.

건설사들도 한 동안 보류하였던 아파트 분양을 서두르고 있고

서울을 비롯해 수도권의 아파트가격이 하락을 멈추고 상승전환을 하고 있는 점.

수도권의 주택경매 낙찰률과 낙찰가가 상승하고 있는 점이 이를 말해주죠.

이에 따라 집값 상승에 대한 기대 심리도 상승되어 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)는 2년 11개월 만에 최고치를 경신해 119에 이르렀다고 하는데요.

주택가격전망CSI는 수치가 100을 넘으면 현재와 비교해 1년 후 집값이 오를 거라 기대하는 응답자가 더 많음을 의미한다고 합니다.

보통 주택가격전망CSI의 장기평균이 107정도라고 하니 현수준은 평소보다 높은 수준이라고 할 수 있겠죠.

그렇다면 정말 금리가 내리면 집값이 오를까요?

가장 최근 2019~2021년, 코로나로 인한 경제위축을 우려하여 금리인하를 단행하였고

이 시기 전국 주택가격은 연평균 9.27%나 상승 했으며 특히 서울의 경우 아파트 가격이 약 10.63%나 상승하였다고 합니다.

이는 한국을 비롯하여 글로벌 금리인하로 인한 유동성 증가와 당시 한국 정부의 무리한 부동산규제가 오히려 집값 상승을 촉진한 것으로 평가되고 있는데요.

이 외에도 2008년 글로벌 금융위기 때나 2000년대 초반 닷컴버블로 인한 금리 인하 시기에도 주택 가격이 급등하긴 하였습니다.

이는 금리가 주택시장에 영향을 주는 이유를 생각해 보면 되는데요.

금리가 인하되면 보통 주택담보대출이 증가하게 되고 그로 인하여 주택 수요가 증가하게 됩니다.

이렇게 증가된 주택 수요로 인해  가격이 상승하게 되는 것이죠.

이를 반대로 생각해보면 금리가 인상되면 주택담보대출이 줄어들게 되고 주택에 대한 수요가 감소하면서 주택 가격은 하락한다고 생각해 볼 수 있습니다.

하지만 이 논리가 항상 맞는 것은 아니라는 점에 더욱 주목해 볼 필요가 있는데요.

2008년~ 2014년 주택담보대출 금리가 7%에서 3.55%로 하락을 하였으나 오히려 서울의 아파트 매매가격은 하락 후 낮은 상승률을 유지하였습니다.

이는 실질 물가를 감안 하면 오히려 주택 가격이 지속적을 하락했다고 할 수 있는 것이죠.

2012년과 2013년에는 금리가 떨어졌으나 주택담보대출이 증가하지 않았고 오히려 감소하였는데요.

그 이유는 무엇일까요?

금리가 인하되어도 주택 수요가 증가하지 않으면 집값은 오를 수가 없습니다.

그러니까 단순히 금리가 인하되면 주택가격이 상승하는 것이 아니라 중요한 것은, ‘수요가 뒷받침 되어야 한다’이 말입니다.

금리를 인하하였어도 주택을 사고자하는 사람보다 팔고자 하는 사람이 더 많다면 집값은 오르기 힘들고

반대로 금리가 인상되어도 주택을 팔려는 사람이 없어 주택을 사고자 하는 사람이 더 많아지면 집값은 잘 떨어지지 않습니다.

최근 금리를 인하하기 전부터 서울 아파트 매매가가 계속 최고가를 경신하는 이유가 여기에 해당이 되겠지요.

또한 역대급 주택가격이 상승했던 2019~2021년의 금리인하 시기에 지방의 읍,면,리 단위 주택들의 집값은

거의 오르지 못했던 이유도 이 수요와 공급의 측면을 고려 해 생각해 본다면 쉽게 이해가 될 것입니다.

그렇다면 지금 집을 사기 전, 금리인하기를 앞 둔 우리는 주택 수요에 집중해 볼 필요가 있을 것입니다.

주택 수요가 증가하는 것은 어떻게 알아 볼 수 있을까요?

이 부분에 대해서는 다음 이야기에서 알아 보도록 하겠습니다.